Fabbricati a destinazione mista. L’inquadramento ai fini Iva

Con una recentissima risoluzione, l’Agenzia delle entrate ha fornito importanti precisazioni in merito alla gestione della detraibilità dell’IVA sostenuta dall’imprenditore agricolo per la costruzione di fabbricati destinati in parte all’abitazione del medesimo imprenditore ed in parte destinati ad attività agrituristica. Le disposizioni IVA in edilizia sono particolarmente diversificate. Il caso posto all’attenzione dell’Agenzia riconduceva la costruzione tra i cosiddetti fabbricati Tupini:

– case di abitazione, comprendenti anche uffici e negozi, che non presentino i requisiti di abitazioni “di lusso”;

– edifici in cui più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione;

– edifici in cui non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinata a negozi.

In base alla concessione edilizia rilasciata, l’imprenditore agricolo interessato può realizzare tre appartamenti, di cui uno da destinare a sua abitazione (prima casa) e gli altri due all’attività agrituristica, oltre ad un garage da destinare a magazzino dell’attività agricola. L’accatastamento dell’immobile vedrà la parte abitativa, compresi gli appartamenti destinati all’attività agrituristica, qualificata come A/2 ed annotata quale immobile rurale, mentre il garage/magazzino, verrà censitp in categoria D/10. L’aliquota IVA applicabile per tale costruzione, complessivamente intesa, è il 10% per espressa disposizione. Per quanto attiene la detraibilità dell’Imposta sostenuta, l’Agenzia richiama le disposizioni generali in merito: le spese sostenute devono essere ripartite in quote in base ad elementi certi e comprovati, con riferimento all’attività agricola (garage/magazzino D10), agrituristica (abitativo/attività A2 in parte) ed uso “privato” (abitazione dell’imprenditore A2 in parte). Ferma restando l’inefficacia ai fini della detraibilità dell’Imposta sostenuta per la realizzazione del garage/magazzino, se l’impresa ha adottato il regime speciale Iva per l’attività agricola e della parte dell’A2 “agrituristico” se la stessa impresa ha adottato il regime forfettario dedicato a tale attività, la corretta imputazione delle fatture conseguenti è comunque dovuta. Ovviamente quanto sostenuto per la realizzazione dell’abitazione dell’imprenditore è totalmente ed in ogni caso indetraibile. La ripartizione dei costi può essere effettuata in base a quote millesimali, computo metrico o altro elemento oggettivamente sostenibile.